"ราคาประเมินคอนโด" กำลังจะเปลี่ยนไป! เตรียมตัวให้พร้อม.....ใครถือคอนโดอยู่ จะได้ หรือเสียประโยชน์อะไรบ้าง

เมื่อปลายเดือนพฤษภาคม 2562 ที่ผ่านมา มีกฎหมายใหม่ออกมาเกี่ยวกับราคาประเมินทรัพย์สิน (ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด (คอนโด)) ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะมีทั้งในเรื่องว่าใครจะเป็นคนทำราคาประเมินใหม่ และวิธีการคิดภาษี หรือค่าโอนที่ดิน และคอนโดใหม่ โดยคาดว่าจะเริ่มใช้บังคับภายในเดือนพฤษภาคม 2564 วันนี้ Checkraka มีเกร็ดดีๆ มาบอกว่าปัจจุบัน ราคาประเมินคอนโดมีความเกี่ยวข้องอะไรกับคนที่ถือ ซื้อ หรือขายคอนโด และในอนาคตการเปลี่ยนแปลงจากกฎหมายใหม่เหล่านี้ จะส่งผลกระทบอะไรกับเราบ้าง 

โดยทั่วไป ราคาประเมินที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และคอนโดจะมี 2 ประเภทหลักๆ คือ 

1.1   ราคาประเมินราชการ  ปัจจุบันหน่วยงานที่รับผิดชอบคือ กรมธนารักษ์ แต่อีกหน่อยจะเปลี่ยนเป็น "คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ" (จะอยู่ภายใต้กระทรวงการคลัง) ซึ่งจะรับผิดชอบในการทำ "บัญชีราคาประเมินใหม่" ด้วย หลักๆ ราคาประเมินรัฐบาลเอาไว้ใช้ในการคิดคำนวณค่าธรรมเนียม หรือภาษีต่างๆ เกี่ยวกับที่ดิน และห้องชุดเวลาจดทะเบียนกับกรมที่ดิน

1.2   ราคาประเมินของเอกชน  มี 2 กลุ่มใหญ่ๆ คือ

• ธนาคารพาณิชย์ เพื่อประเมินการปล่อยสินเชื่อ หรือคำนวณมูลค่าหลักประกัน โดยธนาคารจะใช้ข้อมูลจากหลายด้าน เช่น ราคาที่ซื้อขายกันในตลาด ราคาที่ธนาคารปล่อยกู้ล่าสุด ราคาประเมินของราชการ แล้วหาค่าเฉลี่ยโดยประมาณ
• บริษัทประเมินราคาสินทรัพย์ เช่น CBRE, American Appraisal เพื่อการทำวิจัย หรือเพื่อตั้งราคาซื้อ หรือขายที่ดินแปลงใหญ่ๆ หรือราคาสูงๆ หรือที่มีการเปิดประมูลราคากัน 

ถ้าเรากำลังสนใจซื้อคอนโด ราคาประเมินคอนโดจะมีผลกระทบกับเงินในกระเป๋าเรา หรือเกี่ยวข้องกับเราในเรื่องต่อไปนี้ครับ 

2.1   จดจำนอง  ถ้าเราจะกู้เงินธนาคารมาซื้อ จะต้องมีการจดจำนอง ราคาประเมินใหม่จะไม่กระทบกับการจำนองไม่ว่าปัจจุบัน หรืออนาคต เพราะการคำนวณค่าธรรมเนียมจดจำนอง จะคิดบนมูลค่าที่จำนองเป็นประกันซึ่งธนาคารจะเป็นคนกำหนด ไม่ได้คิดจากราคาประเมินของราชการ

2.2   ค่าธรรมเนียมโอน  เวลาเราจะจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดิน เราต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (2% ของราคาประเมิน) และค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาจริง อย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า) ซึ่งทั้งสองรายการนี้จะอิงกับราคาประเมินราชการ กรณีการซื้อคอนโดนี้อาจต้องแบ่งเป็น 2 กรณีว่าเราซื้อจากใคร คือ (ก) ถ้าเราซื้อคอนโดมือสองจากเจ้าของเดิมที่เป็นบุคคลธรรมดา หากบัญชีราคาประเมินใหม่สูงขึ้น (ซึ่งน่าจะสูงขึ้น) จะกระทบในแง่ที่ว่าหากเราโอนหลังพฤษภาคม 2564 (ซึ่งเป็นวันที่คาดว่าบัญชีราคาประเมินใหม่จะเริ่มมีผลใช้บังคับโดยประมาณ) เราน่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียม และค่าอากรพวกนี้สูงขึ้น และ (ข) ถ้าเราซื้อคอนโดมือหนึ่งจากผู้ประกอบการ ปกติผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์นี้บนราคาขายจริง (ไม่เหมือนบุคคลธรรมดาที่เสียบนราคาประเมิน) แต่กฎหมายใหม่ตัวนี้มีผลคือผู้ประกอบการจะเสียค่าธรรมเนียมนี้จากราคาประเมิน (ไม่ใช่ราคาขายจริงๆ แล้ว) ดังนั้น ต้นทุนการขายของผู้ประกอบการน่าจะถูกลงนิดหน่อย เพราะแม้ราคาประเมินใหม่จะสูงกว่าเดิมแต่ก็น่าจะยังต่ำกว่าราคาขายจริงอยู่ดี ผลก็คือว่า หากเราซื้อจากผู้ประกอบการหลังพฤษภาคม 2564 และผู้ประกอบการยินดีรับค่าโอนให้ เราอาจได้โปรโมชั่น หรือประโยชน์บางอย่างที่ผู้ประกอบการให้ส่วนลดเราเพิ่มได้เนื่องจาก Cost การโอนของผู้ประกอบการอาจต่ำลงนิดหน่อย 

3.1   ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง   นับตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มใช้บังคับ ซึ่งภาษีนี้จะอิงตามราคาประเมินราชการ ส่วนจะเสียหรือไม่ และเท่าไหร่ ขึ้นอยู่กับว่าเราถือที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดมากกว่า 1 แปลง/ห้อง/หลังหรือเปล่าครับ และแต่ละแปลง/ห้อง/หลังราคาเท่าไหร่ ตัวอย่างคร่าวๆ ของการต้องเสียภาษีนี้ก็เช่น ถ้าเรามีบ้านหลังแรกแล้ว และมีคอนโดใจกลางกรุงเทพฯ อีกห้อง บ้านหลังแรกที่เรามีชื่อในทะเบียนบ้านจะไม่ต้องเสียภาษี แต่คอนโดที่เรามีชื่อในโฉนดว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม % ที่อิงกับราคาประเมิน ส่วนจะเสียเท่าไหร่จะมีรายละเอียดปลีกย่อยเยอะ ซึ่งหากใครสนใจก็ดูเพิ่มเติมได้ตามลิงก์นี้ครับ https://bit.ly/2Un9WoD

ผลกระทบของบัญชีราคาประเมินใหม่ตามกฎหมายใหม่ที่แน่ๆ คือ ถ้าเราต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เราน่าจะต้องเสียสูงขึ้นแน่นอน เพราะบัญชีราคาประเมินใหม่จาก "คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ" น่าจะสูงกว่าราคาประเมินปัจจุบันของกรมธนารักษ์แน่นอน 

3.2   ขอสินเชื่อ  เวลาเราจะเอาคอนโดที่เราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วไปขอสินเชื่อ อย่างพวกบ้านแลกเงิน เช่น สินเชื่อบ้านแลกเงิน ธนาคารธนชาต (Thanachart) หรือใช้เป็นหลักประกันให้ธนาคาร เราจะต้องใช้ราคาประเมินของธนาคาร ดังนั้น เรื่องนี้จะไม่เกี่ยวกับราคาประเมินของราชการครับ 

เวลาเราขายคอนโด ราคาประเมินคอนโดจะมีผลกระทบกับเงินในกระเป๋าเรา หรือเกี่ยวข้องกับเราในเรื่องต่อไปนี้

4.1   ค่าธรรมเนียมโอน ในกรณีของค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขาย และอากรแสตมป์ เราจะต้องเสียค่าธรรมเนียม และอากรแสตมป์อิงกับราคาประเมิน เหมือนกับกรณีตอนซื้อ (ดูด้านบนในข้อ 2 (2.2)) ซึ่งหลักๆ คือเมื่อราคาประเมินน่าจะมีการคิดสูงขึ้น ค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์พวกนี้ก็น่าจะสูงตามไปด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายพวกนี้เราอาจเจรจาให้ผู้ซื้อรับให้หมดก็ได้   

4.2   ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย  ถ้าเราขายคอนโด เราต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายด้วย  ซึ่งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานี้จะอิงกับราคาประเมิน ดังนั้น หากบัญชีราคาประเมินใหม่สูงขึ้น (ซึ่งน่าจะสูงขึ้น) จะกระทบในแง่ที่ว่าหากเราขายหลังพฤษภาคม 2564 (โดยประมาณ) เราน่าจะต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาพวกนี้สูงขึ้น

4.3   ภาษีธุรกิจเฉพาะ  ถ้าเราถือคอนโดมาไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาในคอนโดเป็นอย่างน้อย 1 ปี เราจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่อันไหนสูงกว่า) ดังนั้น หากบัญชีราคาประเมินใหม่สูงขึ้น (ซึ่งน่าจะสูงขึ้น) จะกระทบในแง่ที่ว่าหากเราขายหลังพฤษภาคม 2564 (โดยประมาณ) เราน่าจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสูงขึ้น

ปัจจุบัน ราคาประเมินราชการของทั้งที่ดินและคอนโด สามารถหาข้อมูลได้ตามลิงก์นี้ได้ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ แต่ตามกฎหมายใหม่คือ พรบ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 15) และ พรบ. การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พศ. 2562 ในอนาคตเราจะต้องดูราคาประเมินจาก "คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ" (จะอยู่ภายใต้กระทรวงการคลัง) ไม่ใช่จาก "กรมธนารักษ์" อีกต่อไป ซึ่งในบทเฉพาะกาลของกฎหมายนี้ ได้กำหนด Timeframe ไว้คร่าวๆ ว่าให้คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐจะทำราคาประเมินชุดใหม่ให้เสร็จ และประกาศใช้ภายใน 23 พฤษภาคม 2564 (2 ปีนับแต่วันที่ พรบ. การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐประกาศใช้) 

โดยหลัก ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในปัจจุบันจะต่ำกว่าราคาประเมินของเอกชน และของราคาตลาดมากพอสมควร (ยิ่งถ้าเป็นที่ดินย่านใจกลางเมือง (ตัวอย่างในตารางข้างล่าง) ความแตกต่างยิ่งสูงกว่าที่ดินที่ไม่ใช่ใจกลางเมือง) ในตอนนี้ เรายังไม่รู้ว่าบัญชีราคาประเมินใหม่ของ "คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ" จะใกล้เคียงกับราคาตลาดจริงแค่ไหน ซึ่งเราต้องรอดูหลังจากเดือนพฤษภาคม 2564 ถึงจะรู้กัน ส่วนถ้าจะมองจากปัจจุบัน เรามีตัวอย่างความแตกต่างของราคาประเมินกรมธนารักษ์ และราคาตลาดมาให้ดูกันครับ 

ปัจจุบัน ราคาประเมินที่ใช้อยู่ยังเป็นของกรมธนารักษ์ ซึ่งใช้ตั้งแต่ปี 2559 ถึงปี 2562 แต่เมื่อ "คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ" มีบัญชีราคาประเมินใหม่แล้ว บัญชีราคาประเมินใหม่นี้จะเริ่มใช้แทนราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และจะมีการประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปี โดยให้เริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคมของปีที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินใหม่ในแต่ละปี

คำแนะนำโดยรวมคือ ถ้าเราเป็นบุคคลธรรมดา และอยากซื้อ หรือขายคอนโด หรือที่ดิน ให้ควรทำก่อนที่บัญชีราคาประเมินใหม่จะมีผลใช้บังคับ (ซึ่งน่าจะไม่เกินพฤษภาคม 2564) เพราะบัญชีราคาประเมินใหม่น่าจะทำให้เราเสียภาษีบุคคลธรรมดา ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์สูงขึ้นแน่นอน 

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้ที่ต้องการทราบข้อมูลรายละเอียดต่างๆ เกี่ยวกับเรื่องราคาประเมินคอนโด แล้วอย่าลืมกด Like หรือกด Share กันด้วยนะครับ